年报观察 | 城更赛道潜力仍存 但锦和商管去年表现有压力

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商业客

政策持续加码城市更新，为该公司提供长期稳定的需求支撑。

近日，锦和商管交出了一份喜忧参半的成绩单。

财报数据显示，2024年，该公司全年营业收入为10.08亿元，同比下降2.33%，其中主营业务商务服务收入占比100%。

目前，承租运营项目贡献公司的主要收入。锦和商管于财报中指出，全年营业收入下滑主要是由于个别承租运营项目仍处于爬坡期以及个别承租运营项目在2023年和2024年中止或改变商业模式。

同期非经常性损益贡献1.11亿元，其中包括政府补助1627万元、越界创意园房屋拆除补偿款5519万元以及理财收益等金融资产收益6284万元等。

图片来源：企业业绩公告

盈利表现上，归属于上市公司股东的净利润为1475.32万元，同比下降85.07%；扣除非经常性损益后，净利润由盈转亏，亏损额达9580.64万元，上年同期为4093.02万元，同比降幅达334%。

盈利滑坡

值得注意的是，锦和商管去年第四季度经营压力集中释放，单季度归母净利润亏损2291万元，同比下滑783%；同期扣非净利润亏损9321万元。

从财报数据来看，锦和商管面临营收下滑与利润腰斩的双重压力。

与此同时，毛利率持续下探。全年毛利率同比减少2.86个百分点至25.82%，其中承租运营板块毛利率减少1.99个百分点至24.51%，受托运营板块毛利率减少4.86个百分点至59.59%。

从盈利质量看，锦和商管全年净利润由上年同期的8317.9万元下滑至-365.52万元，毛利率与净利率同步承压。2024年净利率转为负值，为-0.36%，较上年同期下降8.42个百分点。

与此同时，全年加权平均ROE降至1.34%，较2023年下滑7.28个百分点，扣非后ROE为-8.70%，资产收益能力显著下滑。

基本每股收益0.03元，同比下降85.71%，上年同期为0.21元，盈利能力稀释明显。

期间，费用高企进一步侵蚀利润空间，全年销售、管理、财务三费合计3.14亿元，占营收比重达31.17%，同比上升2.25个百分点，其中财务费用因新拓项目融资费用摊销增长10.11%。据财报数据显示，全年营业总成本为10.7亿元，同比上涨0.59%。

锦和商管业绩滑坡源于多重内外因叠加。

具体来看，宏观经济影响下，锦和商管部分承租运营项目仍处培育阶段，租金收入未达预期，拖累利润。

同时，2023年因锦和大宁财智中心项目合作模式变更产生高额资产处置收益（约3.02亿元），2024年无此类一次性收益。

以及，其对部分子公司计提商誉减值准备，基于谨慎性原则应对市场不确定性，直接影响净利润。

与盈利表现形成鲜明对比的是现金流的稳健表现。全年经营活动现金流净额达7.28亿元，同比增长13.1%，主要得益于租金收缴效率提升及受托运营项目服务费的稳定回款。尽管盈利承压，公司核心业务的现金流创造能力仍具韧性。

财务表现上，截至2024年末，锦和商管总资产为54.91亿元，对比上年同期下滑2.59%，其中流动资产合计5.31亿元，应收账款同比增长71.25%至1.31亿元。同期公司总负债为44.38亿元，其中非流动负债合计35.16亿元，流动负债合计9.22亿元。截至年末，资产负债率上升至80.83%，整体负债水平保持可控，短期偿债指标流动比率为0.58。从数据来看，锦和商管客户付款周期延长以及流动性管理压力加剧。

外部压力

具体业务表现上，作为国内城市更新领域的头部企业，锦和商管主营业务为城市老旧物业、低效存量商用物业的定位设计、改造、招商、运营和服务。

2024年里，公司新增外拓3个项目，续约1个位于徐汇区核心地段的承租运营项目，确保基本盘的持续稳定。

据了解，该公司业务经营模式主要包括承租运营、受托运营和参股运营，得益于年内新增外拓与项目续约，截至2024年末，锦和商管在管项目数量73个，在管面积约140万平方米，较2020年上市初期实现翻倍。

目前，承租运营项目贡献公司的主要收入。分行业来看，商务服务业全年营业收入10.08亿元，其中租赁收入7.48亿元，物业服务及其他收入2.59亿元。

分地区来看，上海地区营业收入8.32亿元，杭州地区0.60亿元，南京地区0.21亿元，北京地区1.14亿元。

值得一提的是，2024年商办租赁市场需求疲软，核心城市新增供应量增加，租金单价和出租率双降，业主以价换量的情况仍较为普遍。

与此同时，世邦魏理仕数据显示，2025年全国主要一二线城市办公楼市场将迎来约640万平方米新增供应，同比增长近七成，需求端虽有边际改善，但幅度有限。供应大幅增加，需求增长缓慢，将加剧市场竞争，给办公项目出租率和租金水平带来更大压力。

外部环境不确定性加剧的环境下，锦和商管在管物业主要位于上海、北京、杭州、南京等核心城市，一定程度同样受新增供应与需求疲软的挤压，导致部分项目边际成交租金单价承压，致使整体收入增长乏力。

财报中披露，为提升园区出租率，锦和商管通过优化招商策略、提升园区服务等举措，在部分项目上维持了较高出租率。同时，通过维护存量租户、提升物业服务水平，部分成熟期项目出租率保持在行业高位。

此外，公司持续盘整项目组合，对部分小体量项目到期不续，优化管理成本，集中资源聚焦高效益项目。

目前其租户结构以文化创意产业及新经济客户为主，涵盖制造业、专业服务、贸易服务等传统行业，互联网、知识经济、生物医疗、文化创意等新经济业态。锦和商管通过融合文化和创意，在商办区域引入文化、艺术和创意元素，以吸引创意产业的企业。

与此同时，政策持续加码城市更新，为该公司提供长期稳定的需求支撑。锦和商管表示，未来将持续把握政策红利，提升自身竞争力，持续吸引新经济企业在园区内实现协同发展，推动多方资源互相流通。

总体而言，锦和商管通过调整项目组合、优化招商策略应对挑战，长期仍看好城市更新赛道的发展潜力。但值得注意的是，2024年公司收入微降，盈利能力显著承压，核心业务亏损暴露经营挑战，依赖非经常性收益及现金流管理维持账面利润，未来需重点关注存量项目出租率修复及新项目爬坡进展。

（转自：观点）